住宅購入時に資金計画を作ってみると、思いのほか諸費用が大きいことに気が付きます。しかし、工夫次第ではコストを削減できるものもあり、今回はその中でも登記費用について解説します。

登記と登記申請にかかる費用
土地や建物などの権利を守るために、国が管理する登記簿に権利関係等を登録することを登記といいます。登記は原則として本人申請ですが、土地家屋調査士や司法書士などの専門家が代理申請するケースが一般的で、かかる費用は登記に必要な税金である登録免許税と代理人の報酬です。登録免許税は国税であり誰が登記申請してもかかりますが、報酬は代理申請の手数料ですから、自分で申請すればかかりません。

しかし、当事者間（銀行や不動産業者など）の利害やスケジュール等により、関係者からは本人申請を嫌がられる場合もあり、自分で登記申請しても良いか事前に確認する必要があります。自分で申請する場合は、法務局で登記相談として必要書類の案内や、作成した書類を確認してもらうことができます。

①土地 所有権移転登記（自分で登記申請✕）
土地を売却する側は、事前に所有権移転登記をされてしまうと後で代金が支払われない可能性があり、購入する側は代金を支払っても、後で所有権移転登記に必要な書類を揃えてもらえなければ登記申請できないため、土地代金の全額支払いと所有権移転登記は同時である必要があります。

また、住宅ローンで土地代金を支払う場合は、ローン実行日が土地の所有権移転登記日と同じである必要があり、自分で書類を作成し登記申請した結果「書類が間違っていて今日は受理されませんでした」では済みません。

そうした背景から、確実にその日に登記申請が完了できる専門家である司法書士に委任されます。不動産業者や銀行が関係する取引において、本人の登記申請はほぼ不可能です。

②建物 表題登記（自分で登記申請○）
建物の完成と同時に行う登記で、建物の構造や大きさなどを登記します。この登記は義務であり、実質的な権利証ともなる建物所有権保存登記も、表題登記が完了しないと登記できません。

一般的には土地家屋調査士が報酬をもらって代理申請します。登録免許税は不要で、自分で申請すればほとんど費用はかかりません。登記申請のタイミングも比較的ゆとりがあり、ネット上にも表題登記申請について詳しく書いてあるものが多く、チャレンジしやすい登記です。その際には市区町村で住宅用家屋証明書の取得も忘れないようにしましょう。

③建物所有権保存登記（自分で登記申請△）
登記記録に表題部しかない登記に初めて所有者を記録する登記です。書類作成は難しくないため自分で申請できますが、司法書士の報酬もさほど高額ではないケースも多く、特に住宅ローンを借りる場合は、司法書士に抵当権設定登記と同時に申請してもらうと良いでしょう。

④住所変更登記（自分で登記申請△）
土地を購入した際の所有権移転登記では、所有者としてはその時点の住所が登記されています。新築建物に住所を異動した際は、土地の登記記録も変更しておかないと、建物と土地の所有者住所が異なってしまい、法務局で抵当権設定登記の受付をしてもらえません。そのために土地の登記に関する住所変更を申請します。

登録免許税は不動産１個につき1,000円です。ただし、建物所有権保存登記と同様に、司法書士の報酬もさほど高額ではないケースが多く、抵当権設定登記と同時に申請してもらうと良いでしょう。

⑤抵当権設定登記（自分で登記申請✕）
住宅ローンを貸す金融機関側は司法書士以外が登記申請することを拒む場合が多く、この登記は基本的には自分でできないと思ったほうが良いでしょう。住宅ローン実行日に登記申請する必要があるため、司法書士以外の者が登記申請することで起こるトラブルを避けたいというのが理由です。金融機関によっては指定の司法書士が登記します。

まとめ
住宅取得時に資金計画を作成する際、「自分でやればコストダウンできる」と資金計画から予算を外してしまうケースもありますが、いざその時点になると「忙しい」「よくわからない」などの理由で結果的に専門家にまかせてしまい予算オーバーする場合もあります。時間的なゆとりなどを考え「自分でやればコストダウンできる」を過信しないようにもしましょう。