>建物を一括で借上させていただきます。 70万円×30年×90%×90%-700万円=1001万円・・・総収入 (何とか本契約までの時間稼ぎをしている状態です) 相続税対策の場合、赤字の方が節税になるので何億と借金をする地主もいます。 我が家は私が幼い頃父が亡くなってしまったので、 他の回答者様がおっしゃるように、上手く断ろうて考えるのではなく、スマートやり方でなくて構わないので、相手のペースに乗らないよう頑張って下さいね!, そうですね、こちらがハッキリと断っているのに、しつこく勧誘するのは法的にも禁止されています。 すると「いい買い手がいるんだけど検討してみますか?。」と話が不動産業者から出てきます。 30年間の改訂家賃は新築時の80%(10年目以降はダウン) その旨を相手の会社(大手住宅メーカー)に伝え、 資格も宅地建物取引主任者みたいなものがあればいいのでしょうか? 少しだけ調べてみたところ大東建託様は色々と裁判沙汰にもなっているし、 悩まれているように余り関係ないということになります。  あとで来た大東建託からはあまり突っ込んだ話は聞かなかった(チラリと書類を見せられて、あとは口頭。書類は全部もって帰...続きを読む, 本当に困っています。どうか、教えてください。 からと家賃値下げをされ、今度は部屋のリホームを提案されました。 もうこの会社でアパート経営をする気持ちは一切ありませんし、 業者は借家人と同じ立場になりますので借地借家法で強力に守られます 両親の言い分は、 >少しでも収入があれば 修繕費の問題の他に、ほとんど説明がないのが、家賃収入は査定価格での収入で、それは必ず見直しがあり、実際に設定された金額より新築状態でも60~80%、その後見直しによっては入居率に見合った査定価格になるということです。 社会の事は全くと言っていいほどわかりません…。 また、質問者様お一人の相談では消費者センター個別対応しかしませんが、同様の苦情が多数寄せられれ...続きを読む, 大東建託の評判を調べている最中、初めてここのHOME'Sくんにたどり着きました。 本当にごくわずかです。 大東建託アパートのオーナーです。30年一括借り上げで7年が経過しましたが、このサブリースのシステムに疑問を感じ始めました。契約解除で検討をしていますが、高額な建築費用で建てたためローンの残高が多く、保証がなくなると返済でき 「設計に費用がかかっている」 と営業の方に確認したつもりです。 その他の経費は一括と同じ... 壁紙や塩ビの床材に張替え、4畳半の和室がフローリングになり、トイレや流し台も入れ とか、法令点検などはどのようにすればいいのか?とか、 もうこの時は完全に終わりです。 既に大東一括借り上げでスタートして7年が過ぎています。  それに何度か書いていますが、最高裁判決により、大東建託のような立場の会社も、周辺の状況が変わったら(変わったことにすれば)家賃の値下げを要求できることになりました。 いいと言われ、キャンセルする事にしました。 この30万円は戻って来なかったと言う事になります。 注文書にサインをしました。 「可能です」...今でも個人の宇宙旅行は「可能」です (普通人の常識とすれば1億以上の利益を上げて借金が払い切れ あまり鵜呑みにしないようにいていたのですが、あながち間違いではなさそうな気がします。 という理由で、 私はこのシステムが20年後に成り立っているのか疑問です。 一括借り上げのだから、借りている大東建託が修繕すると思ったら大間違いです。 以前別業者に見積もりさせましたが、家賃査定金額が30年変わらない計算でした。  我が家の近くにも大東建託やレオパレスのアパートが数棟あり、我が家にも大東建託もレオパレスもセールスに来たことがあります。 元々近くに大学ができたのでアパート経営を始めたのですが、最近はなかなか一人暮らしをさせるのも難しいらしく...続きを読む, 普通は、ローンの期間は法定耐用年数を基準に計算されると思いますが? 恥ずかしい話まともに定職にすらついていないので...続きを読む, #4です 父はマンションを手放したくないようですが、マンションを手放すことも含めてどのような選択肢があるか悩んでいます。 30年間の平均家賃は新築時の90%(30年目は20%ダウンとする) 10年を過ぎれば、ほとんどのアパートは内装を修繕します。 契約解除で検討をしていますが、高額な建築費用で建てたためローンの残高が多く、保証がなくなると返済できるか不安です。 建築は提携建築業者...800万円/戸...ここが大きく異なります 「契約された金額は・・・」です。必ず見直しが有りますし拒否すれば契約解除です アパートは1R×20部屋・築14年で、後ローンが約5000万円で16年残っています。  みんな、質問者さんたちがお払いしているお金だと思うのですが。 山のように出てきて、それを元にあまりに危険すぎると説得したのですが、信憑性が無いとして先方の話を鵜呑みにしていて意見を聞いてくれません。 どなたか何かよい案があれば教えてください。, 両親がアパート経営をしているのですが、最近は賃貸収入よりもローン返済の方が上回っていて、いつローンが滞ってもおかしくない状態になっています。 挙句の果てにはアパートが安く買い叩かれてしまうなど色々恐ろしい事が書いてありました。 すくなくとも私が担当している家主様は解約されて、喜んで頂いていると思います。 必要を感じません。 All rights reserved, 土地活用が初めてで難しく感じる方は、このページを読んで大枠のイメージを持ったら、まずは複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。, 土地活用のプロによる積水ハウス(シャーメゾン)辛口レビュー|特徴・評判から注意点まで. 最終的には自己判断ですが、しかるべき人に相談することにします。, 「サブリース 契約」に関するQ&A: 評判のいい不動産会社を教えてください。, 「大東建託」に関するQ&A: 賃貸物件、ダイワハウスと大東建託どっちが良い?, 「アパート 保証人不要」に関するQ&A: 賃貸アパートのエアコン修理は借り主持ち?大家持ち?, 「アパート リフォーム」に関するQ&A: 悪評高きレオパレス、、、、退室する際にクリーニング料の相場は?, 「システム 不動産」に関するQ&A: 新築そっくりさんをしようか迷っています, 「オーナー 制度」に関するQ&A: 初めての車、FIAT500を考えていますが…, 大東建託を受けると言ったらブラック企業だからと止められました。 実際どうなんですか?どこの会社を受け, 義理の父親が、大東建託の賃貸経営受託システムでマンションを建てようとしています。 家族全員で反対をし, 大東建託に「 相続税対策のためにアパート建てましょう」と言われ父親がアパート4棟建てました。破産状態, サブリースの解約について 現在投資用マンションを保有しておりますが契約したサブリースをやめ管理会社を, 契約解除の手続きをする上での注意点を教えてください。 返金を求めましたが、 http://www.r-apartkeiei.jp/search/article_detail.php?estate_no=6681 ただ、今でも新築のアパートが建ち続けています。, 「新築 アパート」に関するQ&A: 隣のアパートの新築工事でうちの古い塀が壊れたら工事業者に弁償してもらえますか?, 「賃貸 経営」に関するQ&A: 店舗併用住宅で個人経営しているものです、別に不動産賃貸物件を所有しており法人にしてあります 自己破, 「アパート リフォーム」に関するQ&A: アパートの空室リフォームが完了せず、困っています。, 「経営 新築アパート」に関するQ&A: 新築したアパート経営の家主で、そのアパート1棟全体に火災保険をかけた。これは確定申告で必要経費?, 「旭化成リフォーム」に関するQ&A: 旭化成のヘーベルハウスのリフォームについて, 「サブリース 契約」に関するQ&A: 法的に争うべきでしょうか?「マスターリース(サブリース)契約の不履行に, アパート経営では相談が出来ることが少なく、虎の子の自己資金を使い、住宅ローン以上の融資を負い、不安が多いものです。小さな心配事を一つ一つ解決することが大事で、何事も気軽に確認し、入居者が快適に生活できるアパート経営を目指します, 回答ありがとうございます。 なければ失敗したと感じると思います。) 大東建託の物件に関する情報は、ネットで検索すると山のように出てきます。 「情報がありすぎてどれを信じたらいいのか分からない」という人は、snsなどの口コミを参考にしてみてください。 ちなみに、現在まで入居率はほぼ100%です。ファミリータイプで立地条件も悪くないと思います。 私が知っている限りでは、他の土地に抵当権をつけた上に、借金数億ぐらいかなと思います。他にもいくつか土地があるので、どの土地に抵当権をつけたかはわかりません。ただ、建築が完成すれば、そこにも抵当権をつけるという形になるとは聞いています。 http://www.kentaku.co.jp/owner/ikkatsu.html 祖父は今後の事も考えて今まで無関心な私にも話してきたのですが、 もし祖父が亡くなった後は、孫の私が >「注文書に返金できないと記名してある」ということは、注文書に記載されていても、無効です。 修理の必要もほとんどないのにとも思います。 アパートという材木はキノコという不動産業者の餌になるだけです。 本当にごくわずかです。 最初は不動産業者はなんとも見事なほど低姿勢ですが、段々態度が大きくなってきます。 両親はおいしい話ばかりの説明を受けて乗り気です。仮契約までしたという話を聞いて、慌てて調べてみたら胡散臭い話が 定期リフォームのお金は家賃収入から強制的に積み立てをさせられ、借金を返済し、高くなった固定資産税、事業税を払ったら、手元に残るお金は微々たる物。 必要を感じません。 「アパート経営がうまく行けば相続税対策になります」 「一括借り上げそのものが儲かる」かどうかに懐疑的なのです その時に保証家賃の値下げの幅が大きいか小さいかが解約の理由になるのがもっともだと思います。 土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーを支援をしてきた経験から、「大東建託の土地活用の評判と注意点」について分かり易く詳細にご紹介。 しかし、会計士に相談したところ、赤字になるから、やめた方が 家賃は70万円/年間 しっかり見ないと騙されますよ。, この手の業者のシステムを利用して得をするのは、相続税対策で借金をしたい人だけです。 家賃は70万円/年間 保有している土地の周りにちらほらアパートが立ち始めています。 1億の借金を元にした事業により7000万円を超える利益が とくに不動産屋との関係は自分でアパートを経営した方なら実感していると思いますが、正直飼い殺しに近い感じをした経験があると思います。 何度お願いしてもなかなか入居者は入りません。 いいと言われ、キャンセルする事にしました。 大きな金額だとややこしいので1戸当たりで考えると 30年契約には疑問は持っていませんよ  もちろん、工業製品とは、外観は同じでもさまざま改良が加えられていたり、値段がちがったりするものですので、ここではどうこう言いませんが、セールスに対しては「こちらで発注するから、そこに補助をしてもらえるか」と聞いたら、「品質が保証されないので、我が社指定の業者にして頂きます」と言われました。 大東建託でアパート経営を検討しているのであれば、大東建託について詳しく知っておかなければいけません。リスクや評判、口コミなど、気になることはたくさんありますよね。 また、大東建託のアパート経営の失敗例や成功例などもわかれ キャンセルすれば戻ってくると思っていました。 ・一括借り上げ  「土地も投資金額に入れなければなりません」 もの凄く単純化して説明しますと、お父さんの総資産額が1億円だ 大東側に違約金等は払わなくてもよいとおもいますが・・・ ただ、空室のリスク考えれば大して変わりはないのかも知れません。, 回答ありがとうございます。 何とかうまく説得して、契約を思いとどまらせるには、どの観点で、どのように話を進めればいいのでしょうか。, 先日、実家に大東建託の賃貸経営受託システムの飛び込み営業が来たそうです。 私自身は近いうちに実家に入って両親と同居したいと思っていますが、そもそもアパート経営自体には反対だし、更にこのような評判の悪い会社と関わりを持ちたくありません。 替える提案で、18万をリホーム企画費として負担してくれと言われました。 代わりにお勧めの会社様などないでしょうか?? 返金を求めましたが、 本企画趣旨に賛同いただき、取材協力いただけるかたは、info@mynewsjapan.comまでご連絡下さい。会員ID(1年分)進呈します。, 「大東建託のアパート建設はやめたほうがいい」 築10年で一方的に家賃下げられたオーナーが怒りの告白, かつて、大東建託の賃貸に入居中、買い置きの新品洗剤や、新品石鹸など、次々無くなっていた。留守の間に侵入していたのは、大東建託の社員だ。入居者が留守の間、勝手にお風呂も、トイレも、テレビも、エアコンも、使っていた。不法侵入、窃盗。大東建託の社員のしわざだ。, 実際にあったのですが・・家賃を下げる要請に応じないと、契約時に見たこともないハガキが3回届き、家賃保証を止めると脅されます。 新しい管理会社と契約すれば一度退居しなくてもよいのでしょうか? 大きな金額だとややこしいので1戸当たりで考えると 月々の返済額は約44万円で新築当初は5万円の家賃だったのが現在35000円くらいになっています。 アパートを建築し資産を相殺してしまえば、相続税がかからず 月々の返済額は約44万円で新築当初は5万円の家賃だったのが現在35000円くらいになっています。 実情に詳しい方アドバイスをお願いします。, 大東建託のアパートオーナーですが、30年一括借り上げで現在築14年になります。 家賃は70万円/年間 それで、年間収入を計算してみると、借金を返すことすらままならない状態になる恐れが出てくるのです。 ここが肝心な部分、10年後に泣かなければいいのですが... からと家賃値下げをされ、今度は部屋のリホームを提案されました。 この30万円を支払っています。 低く空いても3ヶ月程のアパートですが、10年を経ったころから周りの相場に合わせる オーナーになるべく色々勉強しているんですが、 個人的には、大東建託に限らず、「一括借り上げ」というシステムには疑問を抱いています。 実際、大東建託では裁判沙汰になっているケースもあるらしい … 1億の借金を元にした事業により7000万円を超える利益が  あとで来た大東建託からはあまり突っ込んだ話は聞かなかった(チラリと書類を見せられて、あとは口頭。書類は全部もって帰った)ので、レオパレスの話をさせてもらうと、何年に1回、制度として、リフォームや設備交換を勧めることになっているようです。 アパート経営をしようと思って、10月19日、 相続税を払った方がましだったということになります。 最近祖父から、大東建託様のところと30年借上げアパートというのを契約する予定との話を聞きました。 30年一括借り上げで7年が経過しましたが、このサブリースのシステムに疑問を感じ始めました。 させられた経緯があり、大東のやり方には憤懣が何処か拭えず、オーナーの為と言って が開発したというチープな塩ビ床に張替えになりますので、悩んでしまいます。木の床なら 両親の言い分は、 両親はおいしい話ばかりの説明を受けて乗り気です。仮契約までしたという話を聞いて、慌てて調べてみたら胡散臭い話が 30年間の平均入居率は90% 私も全くの素人でわからないのでご相談させていただければと思います。 もちろん大東建託の言い値です。 現在は14、5部屋が入居していますが、3月に何部屋かでるようです。 我が家は私が幼い頃父が亡くなってしまったので、 注文書にサインをしました。 どんな事がご不安で、どんな理由で解約を希望されていますか? エグイ奴を向かわせますという脅しもあります。, うたい文句通りのおいしい話なら、大東の営業マン自身が借金してでもオーナーに転身するだろう。ノルマに追われる日常から一刻も早く足を洗いたいと願わない大東営業マンはいないはずだからだ。, 施工から10年経過で皆経験する落とし穴。 そもそも主要駅から徒歩10分以上かかる「立地の悪い農地や空き地」にアパート建築すると、銀行融資抵当権設定された自宅までも家賃値下げで失う未来。 主要駅から徒歩10分圏外ではアパート建設しないのが鉄則。, 書籍「大東建託の内幕」第9章掲載。 一括借り上げ(サブリース)の最大の問題点が、空室増加と借り上げ家賃の一方的な値下げ強要。 レオパレス問題も核心部分は「一括借り上げ(サブリース)」。サブリース業者とオーナーは運命共同体。 レオパレスのオーナーには、大東建託や東建コーポのオーナーも多いから、いづれかの建物で銀行融資返済不能に陥ると、ドミノ倒し他物件の融資返済も不可能になる。, 大東建託がアパート建築提案時に出してくる試算表には、10年後の家賃減額は一切考慮されていない。当然、古いアパートは商品力低下する。この事例は、修繕費全額大東建託持ち「フルパッケージ」契約が出来る前の案件。フルパッケージ契約も開始して10年経過した。大東が毎月5%差っ引いている予算で「大規模修繕」を適切に施すか注視。まあ、契約書には「大東建物管理が必要と認めた場合」と大東の逃げ道が確保されている。, 藪から棒に「立ち退き料ゼロで退去せよ」大東建託と家主の詐欺的な”建物解体+アパート新築計画”に雑貨店主が猛反撃, 「テレビCMやめて」高齢者狙う大東建託の悪徳商法ーー銀行融資1億円を宙に浮かせたままアパート建築強行, 部下を「豚」呼ばわりの暴力課長は残り、GPS監視を愚痴ったヒラ社員はクビ--大東建託は本物の「ブラック企業」でした, 改ざん書類に虚偽記載 近隣住民を憤慨させた大東建託と不動産屋の「でたらめ」アパート計画, MNJの取材に応じたら懲戒処分された!大東建託が「ブラック企業体質」むき出しで労組委員長を迫害, 大東建託でまた自殺発生 パワハラで同僚が亡くなっても「のろわれているんじゃないの、あはは」と笑い声がする絶, 「24ヶ月無契約ならクビ」に異議あり 大東建託の”人間使い捨て経営”に社員ら労組結成で対抗, リクルートキャリア リクナビ営業マンが教える「ブラックを理由に『未達』で終わり評価が下がったら面白いことが, 間取り2部屋のはずが1ルームだった!高齢者を誤認させ、空室必至のアパートを1億円で建てさせた大東建託, 「金が私を狂わせた」――詐欺で実刑判決受けた元トップセールスが告白する、大東建託の“人間破壊経営”, 手抜き、施工不良続々発覚 賃貸アパート最大手「大東建託」がひた隠す驚愕の欠陥建築ぶり, 有機フッ素化合物、水道経由で血中濃度アップ 規制甘いミネラルウォーターのアサヒ&サントリー「数値お答えできない」, やっぱり危険だった!P&G『ファブリーズ』の除菌成分に生殖異常・精子減少リスク――汗や臭い対策の薬用化粧品でも使用, 死亡事故続出の京急電鉄 車掌が伝える「乗客として知っておいてほしい運行現場のジレンマ」, 競争率16倍の難関・陸上自衛隊「高等工科学校」は暴力と腐敗に満ちた“学力降下校”だった!. 税金の事もありますし色々と先行きが不安なのです。 賃貸住宅大手の「大東建託」をめぐり、地主から「賃貸住宅の建築をやめたのに申込金が返金されない」といったトラブルの相談が相次いでいることが分かりました。これに対して会社側は返金には応じているとしていて、消費者団体では情報提供を呼びかけて実態を調べることにしています。, 大東建託は地主と契約を結んで賃貸住宅を建築したうえで、その建物を借り上げて管理などを行っています。, ところが、消費者団体の消費者機構日本や各地の消費生活センターには、おととし以降、解約に関する地主からのトラブルの相談が少なくとも数十件寄せられているということです。, 建売アパートの大手である「大東建託」に契約に関する不正疑惑が上がりました。レオパレスに続く大手だけに賃貸アパートに関する不動産投資にさらなる逆風が予想されます。, レオパレスの施工不良アパートから火がついた形ですが、現在のオーナーの不満が爆発したのか賃貸アパート業界の対応が社会問題化していきそうです。, レオパレスは、入居者目線でのCMをタレントを使ってブランディングをしていました。大東建託も同様にタレントを使ってこちらはオーナー目線でのCM展開をしていました。, 私が学生時代にも見たこと記憶があります。「30年一括借り上げ」は当時は意味がよくわかりませんでしたが、いわゆる「サブリース」をポイントに一気に成長してきたのだと思います。, CM全盛の頃は、タレントを使ってクリーンな内容なイメージですが実際にはすでに問題があったのかもしれません。今のようにインターネットで情報を共有をできない時代からすると泣き寝入りしているオーナーも多数いるのではないでしょうか。, サブリースのアパートを建てて、サブリース契約が終了するとオーナー自ら空室対策から管理までしなくてはいけなくなります。満室であれば問題ないのですが人気のない物件であれば空室が続くようであれば大変です。, 返済が滞らないためにも資金繰りが必要です。自ら働いてでも返済しなくてはいけなくなります。もともと高齢者のオーナーが多いので、働くとしても限られています。コンビニで働かなくてはいけないオーナーもいると聞きます。, 安定した家賃収入のために働かなくてはいけないという本末転倒な状態に陥っているのです。もともと遊休地として空いていた土地に地方アパートを建てたと思います。それが一転して負債を抱える負動産になってしまっては元も子もありません。, 大東建託は何を提供してきたのでしょうか。どんなアパート経営を提案してきたのでしょうか。先を予見することができない商品を作ってきたのでしょうか。オーナーが苦労するためのアパートであれば作らなかったほうが良かったのではないかと思います。, サラリーマン不動産投資家であれば、まだ本業があるので持ち出し部分を対応できる部分があるかもしれませんが(持ち出しはあってはいけないのが前提です)高齢者に対しての不動産投資は、一歩間違えれば悪徳ネットワークビジネスのように儲からない仕組みに陥ってしまう可能性があります。, あまりにも杜撰なアパート業界の構造は、取り返しのつかない状況に陥っているのかもしれません。当然全てのアパートが悪いとは言い切れません。, 真面目に真摯に対応している会社も当然あります。しかし風評被害的に広まって全てが否定されるのは残念で仕方がありません。, 最近できたアパート会社の中にもこのようなサブリース前提のアパート業界を立て直すために企業努力している会社もあります。, 全体が縮小されるのは仕方がないのですが、「良いものは残る」ことで、時間がかかっても良いので業界全体が浄化されることを願います。, 都内在住の40代のサラリーマンが不動産投資とネット副業で少し余裕のある生活を実現するためのブログです。 「一括借り上げそのものが儲かる」かどうかに懐疑的なのです それなりに役立つ情報を提供できるはず、と自負しております。. 低く空いても3ヶ月程のアパートですが、10年を経ったころから周りの相場に合わせる 他にも祖父はアパートを持っていて、そのアパートもどこかに管理させているそうです。 © 2020 あぱぶろ All rights reserved. ・自分でなんでもする もうアパート経営の良い時代は終わりました。 どうか、助けてください。 大体10%~15%位の引き下げになるようです。 修繕費用なども持ってくれる契約だと家賃保証の%はもっと低下するはずです しかし、今回、遺産相続でもめていて、 注意するのは書かれている内容を自分の都合の良いように読まない事 しかし、昔から賃貸経営をしてるオーナーは決してサブリース経営をしていません。地元の不動産会社で管理させております。 どうやら自分では判断できないようです・・・。 返金を断られました。 ただ、その申し込みは、どこで行いましたか? RCなら47年ですので 上がらない限り、トータルでは損をしたことになります。 「注文書に返金できないと記名してある」 そういう状態で連帯保証人になるのはお勧めしません。 15年で外構の修繕が必要になります。 「ハンコが揃う前に、支払ってしまって大丈夫なんですか?」 盆暮れの付け届けをしないと、業者の事務所の中では平気でこんな事を言い出します。 1億かけて5000万円しか利益があがらなかったりすれば 「注文書に返金できないと記名してある」 上手に断るうまい方法はないでしょうか? しかし、会計士に相談したところ、赤字になるから、やめた方が アパート経営をしようと思って、10月19日、 #2の方が詳しく述べていますので、私は不動産業者の事を少し・・・。 その時に30万円を支払いました。 相続税対策するほどの不動産・動産をお持ちなら考えても良い事業ですが、そうでなければその借金を相続するあなたの意見も取り入れてもらう必要はあります。 恥ずかしい話まともに定職にすらついていないので、 つけてもまだ足りないということかと思います。(つまり なので、毎回お断りしているのですが、しつこく家に来ます。 よろしくお願いします。, そうですね、こちらがハッキリと断っているのに、しつこく勧誘するのは法的にも禁止されています。 (何とか本契約までの時間稼ぎをしている状態です) どーすれば、お金を戻していただけるでしょうか? こういう類は、特定商取引法の管轄ではないですか? 修繕箇所などは委託会社が指示し、工事も提携業者になりますので一般的には割高になるでしょう Copyright (C) 2015 大東建託の評判と苦情!住人が暴露します。 All Rights Reserved. 借入金の返済額が、月々仮に50万円とした場合、40万円程度の賃料しか入らないようにされてしまうのです。 その他の経費は一括と同じ... 投資金額を建物だけで計算すれば利回りが良いのは当たり前(土地はタダ?) ご両親と一緒に契約内容を良く確認してみてください。 本来なら私は兄が継いでもらうのが一番だと思っているのですが、父は頑固で言うことを聞かず、兄から自筆で拇印の財産放棄の念書まで取ってあるというし、どうしたらいいのかわからず、本当に困り果てています。 中途半端に土地なんて(お金ではないし)持っているから、兄は恐らく相続税対策として考えたのかもしれないですし、もしくは、父が亡くなったとき、その権利(土地や賃料、返済)を請け負うことになるでしょうから?プラスと考えて、それでこの計画を持ちかけたのかもしれません。 入退去の際の修復費オーナー負担を軽減させる為に、大東が開発したという新素材の >少しでも収入があれば 銀行には相談しましたが、売却してもローンは残るということ、まだ滞っていないせいかあまり取り合ってもらえませんでした。 建物請負契約の申し込み証拠金として、お支払いになった金額ですね。 10年以降賃貸料金が下がったり、そのまま契約打ち切り。 正直、「お前のためでもあるのに」などと恩着せがましいことまで言われ始めて辟易しています。 を納めなくてはならなくなります。そこで1億円の借金をして 壁紙や塩ビの床材に張替...続きを読む, 不動産賃貸業を営んでおります。 支離滅裂な文章ですが、どなたか回答して頂けると幸いです。, 大東建託の評判を調べている最中、初めてここのHOME'Sくんにたどり着きました。 壁や屋根の修理、駐車場の修繕にはいくら掛かると思いますか? 土地持ちから始めるなら「土地の価値+建物投資額」で表面利回り8-9%にならなければ意味はない...とわたしは勝手に思っています, #4です 大東建託でアパートを建てるのは「やめたほうがいい」と忠告するオーナーのaさん。銀行に借金をさせてアパートを建てまくる一方で、すでに建てたオーナーに対しては、客付けは不熱心で、挙句には家賃の引き下げを求めてくるやり方に不信を抱いている。 >注文書にサインをしました。 しかし、私も結婚していますし、連帯保証人なんて、大東建託に関わらずなりたくないと思っています。 大東建託は何を提供してきたのでしょうか。どんなアパート経営を提案してきたのでしょうか。先を予見することができない商品を作ってきたのでしょうか。オーナーが苦労するためのアパートであれば作らなかったほうが良かったのではないかと思います。 この業界に詳しい方、アドバイスをおねがいします。 【その1】大東建託はどうなのか?大手の不動産会社の中では利益がでるのはこの大東建託かレオパレスです 私は、実際大東建託の営業マンに接触した印象だと、大東建託のアパート経営というのは、田んぼや畑をお持ちの地主さんがメインになる感じです。 市街化調整区域(都市計画法上一般開発の出来る場所があります)や 30年一括借り上げなので祖父が居なくなってしまった後の私一人では到底運用などできないと思います。 「勉強が足りないみたいだな!。あそこは少し干してやろうぜ!」等と。 先日空室の分のリホームをしきりに勧められました。立地が良いため空室率も いうのはバブル期までの発想で、今では特殊事情がない限り >空室による収入低下のリスクがなく、安定した収入をお約束いたします。 実際、満室率が月単位で言えば、100%の月が半年以上ありますし。 耐用年数ー築年数=ローン可能期間                                            47-14=33年です。 また、もし退居となれば引越し代等支払わなければなりませんか? (adsbygoogle=window.adsbygoogle||[]).push({}); 小規模マンションオーナーの日記, 2020. 27日にクーリングオフの申請はしました。 先回のブログでは大東建託から将来、見放されるかもしれない物件そしてオーナーについて書きました。, 空室率が常時高く、立地条件がよくない物件ですが、ひと昔前までは、得意の入居斡旋力から、そのような場所でも大東建託はアパートを建てていました。, しかし時代は変わり、全体的に空室率が高くなりつつある今、大東建託も危機感を感じてか、不便で駅から離れているエリアではアパートやマンションを建てることに消極的になっているようです。, 実は相続の時に、大東建物管理(現大東建託パートナーズ)の担当者が言った言葉が強く印象に残っているのです。, そして実際のところ私の知っている限り、オーナー自ら大東建託グループから他社に管理替えした人は知りません。, なかには大東建託に不満を持って、訴訟を起こしたり、管理替えをしたオーナーさんたちがおられることは事実のようです。(知り合いにはいませんが), ただ家賃減額に不満を持って他社に管理替えしたところで、他社でも支払われる賃料は、ほぼ同じではないかと思います。, また大東建託のやり方としては家賃は、その物件があるエリアの家賃相場をもとに査定しますので、家賃相場が下がれば、当然オーナーに支払われる賃料も賃料更新時に下げられます。, しかし相場価格をもとに査定して、残念ながらこうなってしまったと大東建託の担当者から粘り強く説得され、納得せざるをえなかったことがあります。, このようにオーナーに不利になる事柄でも、話の筋は通すので大東建託を辞めようとは思わなかったのかもしれません。, もちろん私自身は父の時から含めても、大東建託とのつき合は、浅いほうかもしれず、これからもいろいろな事を体験するかもしれません。, やはり賃貸住宅最大手によるスケールメリットがオーナー離れを防いでいるのかもしれません。. 正に年月が経てば立つほどヤクザに変わっていきます。 今後アパートの管理をしなくてはならなりません。 後から来た人が、それはうちの営業じゃないなんて言う始末です。 地区の不動産業者にその事実告げて、どこの不動産業者に代えても完全な日干し攻勢です。 現在簿記の2級しか持ってないです、それもほとんど内容忘れてしまいましたが…。 アパートなど建てずに平穏に暮らすというのもありですが、 壁や屋根の修理、駐車場の修繕にはいく...続きを読む, 親戚が○東建託のアパート経営を考えています。土地はあり、日当たりや交通の便もいいです。アパートをたてれば満室になると思います。でも、何年もたてば空室がでるでしょうし、黒字になるとは思えません。なにより、お金がありあまっているならともかく、現在自宅の住宅ローンを返している最中なのに、さらに借金をしてアパートを建てるのはとても危険だと思います。たとえば地震でアパートがつぶれたら、即自己破産ですよね。アパート経営の危険性をわかりやすく説明し、やめてもらうように説得したいのですが、参考になるサイトはないでしょうか。できれば、具体的に数字で赤字になる様子をシミュレーションしているようなものや、生の大家さんの声などが知りたいです。○東建託は「地震では当社のアパートは壊れません」「必ず満室にしますのでだいじょうぶです」と言っているらしいですが、とても信用できません。 土地・建物手放してチャラ...昨年は「なんとか21」のアパートで売り物件が多かったですね(築10年と15年) 10年間の保証入居率は90%...63万円 値段はつきません。あなたにまで連帯保証を求められていると 勿論他にも理由はあるかも知れませんが、私が聞く理由の最大はこれですね。 入退去の際の修復費オーナー負担を軽減させる為に、大東が開発したという新素材の ・自分で「土地+建物」を新築で投資すると1億円の投資だと家賃は900-1100万円 先回のブログでは大東建託から将来、見放されるかもしれない物件そしてオーナーについて書きました。. フルパッケージプランだと家賃の保証は?%かな いざとなれば売ればよいというのは、高度経済成長からバブルくらい いざというときの資産価値がないということですね) 10年過ぎると、赤字に転じてしまうこともあり得ます。 大東建託のその契約など一切知りませんが、父に、連帯保証人になってくれと言われました。 3000万円を節約したことになります。 現状は木材の床で味があり好きなのですが、リホーム後は修理の安く付くという大東建託 これが「干し」という最初の手口です。 入居者の入れ替わるときの修繕費は別に出さなければならないのです。 安い業者を探してリフォームするわけにはいきません。 その部屋を下見してきましたが、14年経過の割に綺麗な状態で全面リホームの 10年過ぎると、赤字に転じてしまうこともあり得ます。 項目が記載されています。 大東建託だけに限らずですが、メーカーは10年間の家賃保証をしています。 日本一のアパートメーカー「大東建託」。しかし、ネットでは失敗事例や被害事例が多くあがっています。それはなぜでしょうか。この記事では、アパート経営の相談事例や失敗事例を紹介。そこからアパート経営の本当の姿を紐解き、回避方法まで解説いたします。 できれば契約解除して地元の不動産会社に切り替えたいのですが、 15年で外構の修繕が必要になります。 不安要素は空室になるがどうなるのか? 私は、この30万円が「返金できない」という説明を 家賃滞納などの問題でしょうか? 近所には大東に限らずサブリースの賃貸経営をしてるオーナーがたくさんいます。 大東建託のオーナーからの評判や成功例. 3000万円を節約したことになります。  で、例えば風呂釜風呂桶は5割補助、とか決まっているんです(パンフを見せられました。レオパレスも契約書もパンフも全部持って帰りましたので手元にありません)。が、うちに出入りしている業者の製品より何割か割高に見えました。なかには、何割か引いてもらっても明らかに高い、という感じのも多かったです。 まだ本契約はしていません。 宜しくお願いします。, 補足ですが、 ただ一戸あたりいくらで貸せるかで値段は変わってきます。 大東建託のアパート経営で家を失いました。 去年大東の営業さんに勧められて2棟目のパートを建てました。1棟目は亡くなった父が定年間際で退職金も入らない処に務めていたので不安を感じて約7年前に … 元々近くに大学ができたのでアパート経営を始めたのですが、最近はなかなか一人暮らしをさせるのも難しいらしく近くのアパートも軒並み空き室があるようです。 70万円×30年×9...続きを読む, 大東建託のアパートオーナーですが、30年一括借り上げで現在築14年になります。 まずは、確定申告書の減価償却費の計算というページに耐用年数が何年で計上されているか確認して下さい。 1日で2,3人来ることもあります。 固定資産税だってかなり上がるのですから、それが計算に入っていないような見積もりなら、見積もりし直させるべきです。 お父さんの土地がどういうところにあるのか分かりませんが  大東建託儲かっていますねぇ。このご時世に。株価も高いし、引退される会長さんに、何億円でしたか何十何億円でしたか、退職金は巨額でしたよ。 を考えればいいこととなり、実は相続対策という部分はあなたが  様子がおかしいと感じはじめたのは.....この続きの文章、および全ての拡大画像は、会員のみに提供されております。, 企画「CMリテラシー」トップページへ しかし、田舎で人口も毎年減少している地域なので、採算が合うはずもありません。 インターネットで調べるとサブリースというシステムがあるので気になっているのですが、新築ではなくても大丈夫なのでしょうか? 最初は不動産業者はなんとも...続きを読む, アパート(8戸程度)の建築費用っていくらくらいなんでしょうか?もちろんピンキリだとは思うのですが、だいたいの相場をしりたいのですが・・・。, 一戸あたり800万円。3LDKとして。RC造。 大東建託に全部させなければなりません。 中途半端に土地なんて(お金ではないし)持っているから、兄は恐らく相続税対策として考えたのかもしれない...続きを読む, No4です。再度のご質問にお答えします。 とします。このままだと30%の税率がかかり、3000万円 この論法なら「土地を持って始めるなら最後に土地は2倍に増えるはず」 空室率が常時高く、立地条件がよくない物件ですが、ひと昔前までは、得意の入居斡旋力から、そのような場所でも大東建託はアパートを建てていました。 返金を断られました。 30万円全額、返していただきたいです。 宜しくお願いいたします。 話が前後しますが、兄に一切の財産を渡さないという父。公正証書によって、相続から除外?するというのです。遺言書の効力がどこまであるか無知で私にはわかりません。ですが、そんな公正証書によって、相続から外せるものなのか、また、連帯保証人にならなければ、兄に財産を受け取る権利もなくなるのか、私にはまったくわかりません。 >私も30年には懐疑的というか誰でも懐疑的になるのは仕方ない気がします。。 30年間の平均家賃は新築時の90%(30年目は20%ダウンとする) 当方大都市ではありません。 あくまで「抑え・・・」変動が無いとは書かれていません 借金の残額が4000万円あれば2500万~3000万円の「泣き値」を言いだしてきます。 一括借り上げ業者は「必ず利回りは上物だけで計算し、おいしい話しをしてきます」 アパートは必ず老朽化します。 土地活用を検討していて「大東建託の土地活用」が気になっているけど、“大東建託の土地活用って実際のところどうなの?、安心して任せても大丈夫なの?”と疑問を抱き悩んでいませんか?, 結論としては、「一部、しつこい飛び込み営業等によるネガティブなイメージや担当者によるレベルのバラつきはあるものの、大東建託の土地活用は様々な点で評価が高く、特に初めて土地活用を検討するような方には総合的に相談できる優良業者」といえます。, このページでは、これまで土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーの最適な土地活用について支援をしてきた筆者が、「大東建託の土地活用の評判と注意点」について、以下の流れに沿って分かり易くご紹介します。, このページをすべて読めば、「大東建託の土地活用」についての理解が深まり、「自分にとってベストな土地活用」の検討に向けて、自信を持って第一歩を踏み出していただけるようになるでしょう。, 土地活用が初めてで難しく感じる方は、このページを読んで大枠のイメージを持ったら、まずは複数の専門家に意見を聞くことをおすすめします。その際に大事な注意点があり、建築会社や不動産会社等に直接電話をすることは絶対にやめましょう。なぜなら、この業界では電話をとった人が担当になるという慣習があるため、土地活用の専門家ではないレベルの低い担当がついてしまう・・・ということになりかねません。確実に複数業者の専門担当者と連絡を取りたい方は、NTTが運営する「HOME4U土地活用」などの信頼できる一括登録サイトを利用して、専門担当者からの連絡を待つことをおすすめします。, 上記をまとめると、大東建託の土地活用は「提案力のバラつき」や「価格帯の高さ」というデメリットはあるものの、「規模の大きさ」や「圧倒的な実績の多さ」等、業界No.1の項目も多く総合的なレベルは高いといえます。, 大東建託の土地活用を検討するにあたって、押さえておくべき特徴とメリット・デメリットについてご紹介していきます。, 上図のとおり、大東建託では、ハード面で木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造とあらゆる構造の建築に対応しており、ソフト面でも住居系のみならず商業系や医療・介護系等の業者と土地オーナーをマッチングさせる「ジョイントシステム」によって様々な種類の土地活用に対応可能な体制があります。, 特に商業系にも強く、全都道府県に1カ所以上の支店をもつ圧倒的なネットワーク規模と全国7万7,000人以上のオーナー情報を活かして、企業の出店ニーズとオーナーの土地活用ニーズをマッチングする事業に強みがあります。, 全国的にテナント誘致から建設・開業までワンストップで対応してもらえる点や比較的規模の大きな複合型商業施設等も対応可能なハウスメーカーの中でも稀有な存在です。, 大東建託の土地活用では、基本的に「企画〜建築〜経営・管理〜建物修繕」といった賃貸経営の全てをオーナーに代わり大東建託が引き受ける「賃貸経営受託システム」という形態により運営されており、この「賃貸経営受託システム」の優位性こそが、最も多くの土地オーナーから選ばれている理由といえます。, 通常、土地活用を検討する際には、複数の業者へマーケティングと提案・見積りを依頼し、その中からオーナーが自己責任で建築業者や管理業者・管理方式等の経営計画を決断していくことになるため、最終的にはオーナー自身も専門的な知識を身につける必要がありますが、「賃貸経営受託システム」の場合には、全く知識がない素人でも土地を託すだけで専門家が代わりに賃貸経営を行なってくれるというわかりやすさと安心感があります。, 「賃貸経営受託システム」では、「大東建託がマーケティングにより計画した建物を土地オーナーが建築し、その建物を大東建託が35年間一括借上して代わりに経営・管理・修繕を行い、オーナーは毎月定額の借上賃料を受け取る」という極めてシンプルな手間のかからない土地活用が可能です。, 他の大手ハウスメーカー等でも一括借上による経営サポートは当然のようにありますが、将来的な建物の修繕まで含めて全てを代行してくれる業者はほとんどなく、土地活用に特化した大東建託ならではの経営サポートといえます。, 逆にいうと、計画〜経営の全てを大東建託に託すということになりますので、「35年間の経営パートナーとして相応しいか」を慎重に検討する必要があります。, 大東建託の「賃貸経営受託システム」における一括借上システムも、「オーナーから全室(建物丸ごと)を定額賃料にて一括で借上げて、一般の入居者へ転貸することでオーナーの空室リスクをヘッジする」という点で仕組み自体は他の業者の一括借上と変わりませんが、特に以下の2点に於いて競争力があります。, 一括借上時にはオーナーは借上業者から毎月定額固定賃料を受け取れますが、その固定賃料の見直しは2年毎に行われるというのが業界相場です。しかしながら、大東建託の一括借上では当初10年間の固定に加え、以降も見直しは5年毎と非常にオーナーにとって有利な内容になっています。, また、一括借上時でもいつ発生するかわからない突発的な支出である入居者退去時の現状回復費用や、建物や設備の経年劣化に伴う大規模修繕費等も全て大東建託(大東建物管理)が負担してくれるため、オーナーは支出の心配をすることなく安定的に収入を確保することができるという点も非常に魅力的です。, 建築後もオーナーにはほとんど手間や負担がかからないような手厚いサービス内容になっており、大東建託が最も選ばれている大きな理由の一つといえるでしょう。, 事実、大東建託グループの賃貸住宅管理戸数は下表のとおり、全国で圧倒的No.1の実績があり、実績については申し分ありません。, 大東建託の「賃貸経営受託システム」はオーナーの手間と負担を極力排除したシステムであって、オーナーの収益が最大になるかどうかは別の話です。安定収入という観点では素晴らしいシステムですが、「賃料固定期間が長い分、当初の設定賃料が低くなる」「途中の支出がない分、借上料率が低くなる」等、必ずどこかで調整が入るものですので、きちんと他社と比較しながら条件面は精査・交渉するようにしましょう。, 大東建託の土地活用の最大のメリットは、「幅広い種類への対応力と規模の大きな業者に賃貸経営を丸ごと委託できる安心感」といえるでしょう。, やはり、業界最大手の一角として、対応エリアや対応種類に関しては業界最大規模で幅広く全般的な相談ができる点は非常に大きなメリットです。, 数あるハウスメーカー等の大手業者の中でも、木造から鉄筋コンクリート造まで様々な建築に対応でき、全国規模で規模の大きな複合型商業施設まで手掛けられるような業者はあまりありませんので、商業系についても優位性があるといえます。, また、前述してきた通りの大東建託の大きな特徴である「賃貸経営受託システム」は、特に不動産経営を本業としていない素人の人にとっては様々な面でメリットの多い魅力的なシステムといえるでしょう。, 大東建託の土地活用の最大のデメリットは、「価格帯の高さ」と「担当によるレベルのばらつきが大きい」ことといえるでしょう。, 大東建託は「賃貸経営受託システム」により将来の建物修繕も大東建託が負担する運営になっていますが、その分の費用は全て大東建託が肩代わりしているわけではなく、これまでの実績の中で見積もられたある程度の推定額分については建築利益の中や借上手数料(実際の入居者が払う賃料とオーナーに払う借上賃料の差額)の中で回収していることになります。そのため、規模の経済によってコストダウンは図られているものの、そういったシステム的な理由からも価格帯は比較的高めな提案である場合が多いです。, また、前述の通り大東建託の土地活用は基本的に「賃貸経営受託システム」により全てを大東建託へ委託する形の運営になりますので、自分で経営したい人には向きません。, さらに、担当によるレベルのばらつきについては、それなりの大企業であればどこでも当てはまる話ではありますが、全都道府県に一カ所以上の支店を構える業界最大規模の大東建託ではレベルのばらつきはより一層顕著だと言え、実際の評判としてもよく耳にします。土地活用における業者選びは、大切な資産を活かすパートナー選びでもありますので、最大限慎重に行うべきです。, 土地活用の業者の中では、地主に対して飛び込み営業をする業者も多く、色々な業者が日々営業をかけてくるしつこさからネガディブなイメージを持たれている人も多いですが、提案機会獲得のための営業方法と提案内容のレベルは関係ありませんので、先入観に囚われずに多くの業者の提案を受けて比較すべきです。実際、多くのオーナーが提案フェーズになってそれまで抱いていたイメージが大きく変わったというような意見も持っておられますので、決断のための選択肢はできるだけ多く持つようにしましょう。, 当然のことながら、全ての面で完璧な業者など存在しませんので、自分のニーズや条件と照らして最適な業者を見極めることが大切です。, これまでの評価を踏まえて、「大東建託の土地活用をおすすめする人としない人」について以下にまとめております。, 前述のとおり、大東建託の土地活用の最大のメリットは、「幅広い種類への対応力と規模の大きな業者に賃貸経営を丸ごと委託できる安心感」です。, そのため、企画から建築・経営管理までできる限り総合的に業者に任せてしまいたいという人やそもそも初めての土地活用で総合的に任せてしまった方が良い人には最適の業者といえます。, また、住居系は当然のことながら商業系に強い業者といえますので、ハナから商業系施設の可能性を検討したい人や様々な種類の土地活用の可能性を検討したい人にも最もおすすめの業者です。, さらに、一括借上の条件内容については業界内でも競争力のあるオーナーに有利な内容となっているため、地方や郊外等の空室不安を感じるようなエリア等、一括借上を前提に検討したい人は検討の中の一社に入れておくとよいでしょう。, 前述のとおり、大東建託は「賃貸経営受託システム」を前提とした運営システム柄、価格は高くなりがちで、地場工務店の木造等のように、できる限り安く建築して10〜15年といった短期視点で土地活用を検討したい人にはあまり向かない業者といえます。, また、もともと不動産経営をやっている人や都市部の空室不安がないような立地等で、自分で経営して利益を増やしたいというようなニーズのある人には大東建託のメリットがあまり活きずおすすめしません。, さらに、大東建託は実績の面では業界最大手の業者ですが、借り手である消費者からみた際の商品ブランド力については、大手ハウスメーカーや大手ディベロッパー・大手ゼネコン等と比較すると物足りない印象がありますので、ブランド力重視の人には不向きといえるかもしれません。, 建築後に大きく計画を変更することが困難な土地活用に於いては、検討フェーズが最も大切であるといえますので失敗することのないよう慎重に検討を進めるべきです。, 業者相談の際に、いきなり問い合わせるのが不安という方は、まずは資料請求をすると良いです。, 資料請求をすれば、基本的に最寄りの専門部署に回され、電話等による簡単な質問の後、必要なカタログを送ってもらえ、本格的な提案を受ける前に事前検討ができるため最も気楽で効率的な方法です。, 後からの大きな計画変更が困難な土地活用に於いて、現在の需要と供給及び将来の展望等のマーケティングには最も大切な項目です。にもかかわらず、実際の土地活用の検討現場では意外とこのマーケティングがなおざりにされているケースを多く見てきました。, マーケティングをなおざりにすると、空室リスクが大きく高まってしまい、「いざ建築が完了して経営を始めようと思ったら借り手がつかない」などというようなことになると、その先何十年も苦労することになってします。, そうならないためにも、必ず提案内容についての根拠(マーケティング結果等)を提示してもらい、様々な角度からしっかりと慎重に検討してから決断するようにしましょう。, 土地活用の検討段階では、設定賃料もあくまで想定の見込み賃料でシミュレーションされていきます。また、賃料については単純にエリアや大きさ等だけではなく、募集会社の募集力や建物のグレード等によっても変わってくるため、業者によって多少の差が出るポイントでもあります。, そのため、「想定されている見込み賃料が本当に相場と比較して妥当なのか」ということと、「将来的な下落リスクについてはどのように考えて想定しているのか」という点についてはしっかりと押さえた上で、自分自身も納得しておく必要があります。, 将来の経営に大きく影響を与えるポイントですので、単純に、出された提案書をみて安易に検討するのではなく、しっかりと確認して納得のいく判断をするようにしましょう。, 土地活用の提案では、土地活用の目的及び所有地の立地条件や建築条件等から、各業者がそれぞれ「これがベスト」と思う提案を持ってくるため、何度も出し直してもらっても大きく変わらないと思いがちですが、それは大きな間違いです。, 当然、最初から各業者は真剣に検討した提案も持ってくるものですが、プランを練り直して多少変更するだけで賃料収入が増やせたり、無駄な建築コストを抑えられたり、ターゲット層を多少広げるだけで設定賃料が上げられたり等と、じっくり練り直し検討することでブラッシュアップできることがほとんどです。, 仮に、初回の提案で自分の満足レベルをクリアしていたとしても、「さらに賃料収入を上げられるようなプラン上の工夫はできないか」「構造や仕様・設備等を見直すことで同じ効用のままで無駄なコストを抑えられないか」等の依頼を出し、最低2・3回は練り直してもらいブラッシュアップを図るのが賢明な方法です。, 図面やパースによる説明だけでは実際に建った際のイメージをしっかりと持つことは難しい上、使われる建築部材や設備の質感やグレード感、施工の品質等は実際の現場を見てみないと正確にはわからないため、決断する前に必ず実際の現場をみせてもらうべきです。, その際、見せるようにつくられた営業用のモデルルームではなく、実際に一般のオーナーから請け負って建築した物件を複数見せてもらうことで、その業者のありのままの物件を確認することができます。, 綺麗に作り込まれた外観パース等だけで判断せず、必ず現場確認をするようにしましょう。, これは建築に限った話ではありませんが、競合相手がいるかいないかで、最終的な成約価格には大きな差が出てくるケースがほとんどです。, 業者からしても、価格で競合に負けてしまうと何も得られませんが、多少値引きをしてでも競合に勝てれば一定の利益が得られることから、「最終的に価格が原因で負けるかもしれない」という段階になれば概ねほとんどの業者は価格交渉に応じてくれます。, 仮に、直接的な値引きが限界でできないとしても、何かしらのより良い条件や付加価値を提示してもらえる可能性も高いです。, そのため、必ず最終決断をする段階では複数社を比較して価格交渉してから決めるようにしましょう。, 比較対象は可能な限り多い方が良いですが、複数社に直接相談するのは多少手間が掛かり大変ですので、最も簡単で便利な方法として一括資料請求サービスの活用がおすすめです。, 一括資料請求サービスを活用すると、相談者の「住所」や「建築地」「相談内容」などをもとに最適な専門部署に繋いでもらえます。, また、一度に複数社にまとめて依頼できるので、手間を掛けずに多くの業者を比較することができます。, 土地活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10社以上ありますが、私が対応エリアや対応種類、参加企業・実績等の観点で、いろいろと比較した上で、総合的に最もおすすめなサイトは大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用」です。, まずはこのサイトから一括資料請求して情報収集した後に、気になる業者に本格的に相談するとよいでしょう。, HOME4Uには、不動産売却など土地活用以外にも色々なサービスがありますので、下記の土地活用専用の公式ページから一括請求するとよいです。, HOME4U(ホームフォーユー)土地活用:https://land.home4u.jp, 業者選定・契約と建物の詳細な打ち合わせが完了したら、建築フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の2つです。, 建築会社の売上の計上方法には、期末時点での工事の出来高に応じて計算する出来高方式と建物が完成して引渡しをした時点で全額を売上計上する引渡方式の主に2種類の計上方法があります。, どちらの計上方法かは業者によって異なりますが、いずれにしても早く工事を完成させた方が売上が早く上がり全体的な生産性も上がることから、あまり余裕のない工期を設定されがちです。, 当然、オーナーからしても早く完成した方が早く収入が入ってくる等メリットも多いのですが、工期に余裕がないと突貫工事で施工が雑になってしまう等のリスクもあるため、きちんと余裕を持った工期を設定してもらうようにしましょう。, 「どの程度であれば余裕のある工期か」は建物の種類や構造・規模等によって異なるため、一概に言えませんが、工事が始まって実際に作業を行う現場の職人さんと会話すると、設定されている工期が適切かどうかの本音が聞けることが多いです。, 期末になると少しでも売上を上げようという心理が働き、多少無理をしてでも頑張って完成させるといったようなことは建築に限らず世の中全般でよく起こり得る話ですが、そういったケースでは大概品質が落ちがちです。, さらに、もともと期末には仕事が立て込むものでもありますので、敢えて仕事が立て込み品質が落ちる可能性の高い時期に引渡しを設定するのは多少リスクがあると思います。, 建築の場合は、金額も大きく現場の職人さんの作業がダイレクトで品質に影響を与えますので、できれば決算付きの月末(大東建託の場合は3月末と9月末)の竣工・引渡しは避けて、同月でも中旬や上旬等比較的ゆとりのある時期に設定してもらうようにしましょう。, 建物の竣工・引渡しを終えたら、いよいよ経営・管理フェーズに入っていきますが、このフェーズで注意すべき点は大きく以下の3つです。, 賃貸経営の場合、自己経営・一般管理・一括借上(サブリース)といった大きく3つの経営方式がありますが、いずれの方式でも借り手を募集する際にどの程度の賃料が妥当であるかを判断するためにも、複数の不動産業者から賃料査定を取るのが一般的です。, その際、前述の通り、その業者の募集力や物件グレードの見立て方の違い等によって査定賃料にも差が出てくるため、なるべく複数の業者から査定してもらい、その賃料の根拠と将来の下落リスクについても確認するのが賢明です。, 当初から一括借上の前提で計画を進めてきた場合であっても、一括借上契約を結ぶ前に複数の業者から賃料査定をしてもらい、再度詳細な検討を行った上で、条件交渉をしてから決めるようにしましょう。, 一括借上の場合には、募集賃料以外にも「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目が非常に大切です。, 募集賃料はある程度の相場があるため、仮に最初に高く設定しても相場に合わせて変動していくものですが、「借上げ料率」「賃料固定期間」「賃料支払い免責期間」の3つの項目は、借上業者の営業努力(自社の利益を減らして条件をよくする)によって変動するため、完全に交渉次第といえます。, 借上げ料率を1〜2%程度上げてもらう、賃料固定期間を2年間延長してもらう、賃料支払い免責期間を1ヶ月短くしてもらう、等できる限り有利になるように交渉してから決めるようにしましょう。, どの程度の期間でどんな内容の修繕が必要かは、建物の構造やグレード・立地環境等によって変わるため一概にはいえませんが、長期的に見ると数百万〜数千万円単位のなかなか急には用意できないような大きな金額になってくるため、当初からきちんと計画的に積み立てておくべきです。, そのため、外装や内装・設備等それぞれ「いつ頃、どのような修繕が必要で、いくらぐらい掛かるか」を建築業者と管理業者から見立ててもらい、それを月割りにした金額を毎月の賃料収入の中から積み立てるようにしましょう。, 大東建託の土地活用についての理解が深まり、所有地の活用についての疑問や悩みが大きく解消できたのではないでしょうか。, 所有地の条件や土地活用の目的に照らして、最適な活用方法や選ぶべき業者は人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年安くない税金が掛かりますので、折角の土地を負の資産にしないためにも、積極的に活用して収益を生み出す方法を検討するのが得策だと思います。, 本ページでは「大東建託の土地活用の評判と注意点」について、重要なポイントは出来る限り網羅的にご紹介してきましたので、上記の内容をしっかりと理解した上で行えば、きっと後悔しない土地活用ができるでしょう。, 土地活用は、後からの計画の変更が難しいため、時間をかけてじっくりと最適な方法を検討するべきです。ご自身のニーズに合わせて、最適な土地活用を比較検討してみて下さい。, 将来的なニーズのある人は、大手NTTデータグループ会社が運営していて信頼性抜群の「HOME4U土地活用」などの一括資料請求サービスを利用しながら、早めにまずは事前情報収集から検討を始められることをおすすめします。, 大手ハウスメーカーで土地活用のコンサルティングをしていた経験を活かして、皆様に土地活用についてわかりやすく本質的な情報をご提供します。, © Copyright 2020 土地活用のいろは. ローン可能期間で期間不足があるなら、何か所も銀行を訪問して相談してみては、お父さんがマンションを手放したくないなら、後悔の無いように出来る限りの事を、頑張って下さい。, ※各種外部サービスのアカウントをお持ちの方はこちらから簡単に登録できます。 遺産分割協議書に親族からハンコをもらう前に、 その他の経費は一括と同じ... それによってアパートの構造など検討してください。, 大東建託のセールスマンにしつこく訪問されて困っています。 他の回答者様のおっしゃるように、支店長など会社の責任者に苦情の電話を入れるのも一つの方法ですが、こういった営業会社は、断られても訪問し続けるようにと支店長などの上司が指導している場合もあるので(苦笑)、消費者センターのような公的機関を通すほうが、よりスムーズに話が進むかもしれません。 まだ本契約はしていません。 ・自分でなんでもする 30年間の平均入居率は90% スポンサーリンク それに類するような場所だと正直経営はかなり難しいでしょう。 相手の会社の事務所以外の場所であれば、クーリングオフを主張できる場合があります。クーリングオフは、クーリングオフが主張できることを書面にて説明する必要があります。 借り上げ賃料よりは高い値段で賃貸できていますので。 このまま大東の家賃保障を継続するのが得策なのか悩んでいます。 ちなみに現在入居中の人は一度退居しなければならないのでしょうか? 家賃は10年間は保証されますが、その後5年ごとに見直されます。 不動産屋はこんな手口をみんながみんな使うとは言いませんが、決して少なくもありません。 とくに不動産屋との関係は自分でアパートを経営した方なら実感していると思いますが、正直飼い殺しに近い感じをした経験があると思います。 正直言ってもうおいしい時代は終わりましたね。 アパートを建築し資産を相殺してしまえば、相続税がかからず なにか法的に釘をさすことができればと考えていますが、思い浮かびません。 上がらない限り、トータルでは損をしたことになります...続きを読む, 先日、実家に大東建託の賃貸経営受託システムの飛び込み営業が来たそうです。 祖父は今後の事も考えて今まで無関心な私にも話してきたのですが、 アパートは1R×20部屋・築14年で、後ローンが約5000万円で16年残っています。 「設計に費用がかかっている」 また、質問者様お一人の相談では消費者センター個別対応しかしませんが、同様の苦情が多数寄せられれば、消費者センターもその会社に対して指導したりもできます。 結果、さらなる被害が未然に防げる事もあるので、消費者センターに相談するのは、そういった点でも私はお勧めします。  が、あとでいろいろ聞いた中には、リフォームの提案などを拒否すると契約を解除されるという話もありました。 しかし、私も結婚していますし、連帯保証人なんて、大東建託に関わらずなりたくないと思っています。 長々と要点が纏まらない内容ですが、大東建託様のところは辞めた方がいいのでしょうか? その部屋を下見してきましたが、14年経過の割に綺麗な状態で全面リホームの また、大東のセールスだけに限りませんが、しつこい訪問販売対策として、玄関に訪問販売お断りシールを貼ったり、インターホンをつけ、相手がセールスと分かったら、それ以上話をせず、すぐにインターホンを切るといった対応をしたほうが良いかもしれませんね。 当然素人の私では資産運用などやったことがありませんし、 でも、8日間の期間より1日過ぎています。 現在アパート4棟所有しています。まだまだ不動産投資家としては初心者です。. 他の回答者様のおっしゃるように、支店長など会社の責任者に苦情の電話を入れるのも一つの方法ですが、こういった営業会社は、断られても訪問し続けるようにと支店長などの上司が指導している場合もあるので(苦笑)、消費者センターのような公的機関を通すほうが、よりスムーズに話が進むかもしれません。 30年契約には疑問は持っていませんよ 10年間56×90%×10=504万円・・・家賃見直し 我が家にも大東建託の営業は、頻繁に来ますが、同じ人に行き会う確率はほとんどないくらい変わります。 そんな時は全額入居者に請求は出来ません。 本当の一括借り上げならそんな報告の必要は無いはずですね All Rights Reserved. 10年経過時の外壁塗り替えの際も半ば強制的なやり方で強いられ、何百万もの負担を ・敷地内に老朽化した建物があり、大東建託の低金利ローンがあれば解体費用にできる(その部分にアパートを建築したいようです)  みんな、質問者さんたちがお払いしているお金だと思うのですが。 となれば、赤字経営のアパートではそのお金をどこから工面しなければならないのでしょう? ・アパート経営でガッポリ儲けようと思っているのではない。少しでも収入があれば安心できる。 当時、Aさんは家業の木材製材業が経営不信に陥り、苦しんでいた。不景気で売り上げは伸びない。毎月100万円から200万円の赤字が生まれる。創業100年を超す老舗だったが、もはや限界だった。商売をやめて事業を切り替えるしかないと家族で話し合った。スーパーはどうか、葬祭場はどうか。いろいろ意見が出た結果、決まったのが、Aさんが好印象を持っていた大東の「アパート経営」だった。, 大東新潟支店に電話をかけるとすぐに支店長が見に来た。予定地は作業場の跡地。「5棟ほど建てられますね」と支店長はうれしそうだった。いまになって振り返れば、アパート新築の契約をとれば高額のインセンティブ(報奨金)が得られるので喜ぶのは当然である。だが、このときは自営業の苦境から脱出したい一心で、そんなことを考えるゆとりはなかった。, 「私は忙しかったのでおまかせにしていた。信用していましたから」とAさんはいう。大東が作ってきた計画は、5棟36戸のアパートを建てる内容でした。予算は3億円。, すぐに部屋は埋まる。空室率は3%程度であると説明しながら、社員は収入と返済のシミュレーション表を出してきた。売り上げは年間2千数百万円。管理費や返済分を差し引いて700万円あまりが手取りとして残る。家賃は下がることなく30年間一定額で続き、返済が終われば手取り所得は年間2000万円を超す。, 3億円の見積もりは、やがて2億5000万円に圧縮された。「安くなったからいいじゃないか」とAさんは大東にますます好印象を持った。そして契約書に署名・捺印した。製材所の整理に追われるAさんに、契約内容を詳細に検討するゆとりはなかった。製材所の赤字をこれ以上増やしてはいけないという思いで、頭のなかはいっぱいだった。, 「着工に備えて、追加工費がかからないよう自分でいっしょうけんめい予定地のゴミを拾って整地しました。これで苦境から脱出できる。私にとって、大東は希望でした」, 老舗の材木製材業としてAさんが手がけてきたのは伝統的な日本建築だった。厳選した材木を丁寧に加工して、100年でもゆうに持つ建物にかかわり、それを誇りとしてきた。大東の建築とは、大きな違いがあった。, 複雑な気持ちだったのはAさんの妻も同じだ。大東の工事を見るのが苦痛だった、という。, 「大東の建物はまるでおもちゃ箱のようで、おもしろくなくて仕方ありませんでした。だから、できるだけ見ないようにしたんです。見たくない。職人のプライドが傷ついた」(妻), せめて材木だけでも自分たちで調達させてもらえないか。見かねて、Aさんは大東建託にかけあった。そのほうが工費が安くなるし、ものが良い。だが大東は、即座に提案を拒否した。大東が指定する業者の建材で建てなければ借り上げできない、客付けもできないというのだ。Aさんは黙るしかなかった。, 「アパートを建てるだけなら自分たちでできます。いいものをつくる自信がある。でも客付けはできない。アパート経営はできない。経営難に陥った製材所をどう整理するか、私の頭はその問題でいっぱいでした。在庫をどうさばくかとか、従業員をどう整理するか。機械をどう処分するか。やっぱり大東さまさまだったんです」(Aさん), Aさんは、ますます大東建託を信用した。製材所を完全に廃業して「アパート経営」に完全に移行する決心をした。そうして、さらにアパートを5棟建てた。計11棟80戸となった。銀行の借金は5億円ほどに膨らんだが、不安はなかった。アパート建設にあたって、大東の営業社員が、例によって試算表をつくってきた。30年間同じ家賃、入居率もほぼ満室が続き、ちゃんと返済できるという内容だったからだ。, 製材工場の主としての懸念は、雇っていた従業員の行き先だった。それも、無事きまった。肩の荷がおりた。もう資金繰りにあたふたする必要はない。妻とともにAさんは安堵した。, 最初に建てた5棟が「大規模修繕」の時期を迎えた。10年ごとに壁や屋根などを直さなければならない。総工費1000万円。それにそなえて積み立てをしてきた。修繕をやらないと「客付け」「家賃保証」はでない、という契約だった。割高感があったので他社でやりたかったが、やはり建築時と同様、大東の指定業者を使わなければならないという。, 修繕の結果、アパートは新築のときのようにきれいになった。シミュレーションどおり、今後も同じ家賃で募集をかけ、入居者もきまるだろう。Aさんはそう考えていた。, ◇リスク説明なし 普通、 しかしながら1億の借金はそのまま別に存在するわけですから、 結局、親族全員からハンコはもらえましたが、 ろくな営業じゃありません。 繰り返しますけど相続税対策にマンション・アパートをなどと メールでも頂ければ、もっとつっこんだ回答も出来るとは思いますが。, 大東建託の30年一括借り上げ返済?だと思いますが、私は知りませんでした建築が始まるまで。しかし、一緒に住んでいたのに、急に父と兄の折り合いが悪くなりすべての財産を相続させないと言いはじめました。
2020 大東建託 評判 オーナー